実家 売却 手順

実家の売却手順はとても重要です。
まぜなら実家の売却で困るのは
兄弟間の意見調整
実家の売却のタイミングの難しさ
実家の片付けが進まない
ということなんです。

私は相続専門の不動産コンサルタントなのですが、実家の売却は普通の売却の何倍も大変です、
なぜなら相続した実家の売却ではみんなの意見をまとめるのがとても難しいのです。
そこには
売却代金の分け方
親の介護の不公平
さらには
兄弟の配偶者の横やり
さまざまな障害が次から次へと現れてきます。

ここでは正しい実家の売却の手順を踏むことで
早く売却するために
もめずに売却するために
高く売却するために
みなさんと一緒に考えてみたいと思います。

実家の売却手順① 実際に査定に出していくらで売れるか調べる

実家 売却 査定

まずは「実家がいくられ売れるのか?」
実家の売却査定価格を調べることをおすすめします。

意外とみなさん、実家の売れる値段を過大評価しがちです。
「親父が●千万円で買ったといっていたから」
「この家は有名ハウスメーカーの設計施工で当時の建築費は◎千万円だったらしい」
「近所の物件が▲千万円でチラシ広告に載っていた」
そんなこんなでみなさんとんでもない金額で実家が売れると勘違いしています。

不動産の相場は常に変動しています。
いくらで建てたかは関係ありません。
建物は築年数ともに評価は下がっていきます。
近所のチラシの価格は参考にはなりますが、アテにはなりません。

実家の査定価格さえわかれば売却代金の分け方も決まる

実家 売却 お金 分け方
実家の売却であなたが気になるのは
「実家を売却したお金をどう分けるか?」
ではありませんか?

相続するのが兄弟2人で2000万円の査定価格であれば一人当たり1000万円です。
しかし、実際の実家の査定価格が1000万円であれば一人当たえい500万円です。
たかがと言っては失礼ですが
500万円ぽっちで兄弟が泥沼の争いをするのはちょっと得策ではない
のではないでしょうか。

次の手順でもお話ししますが大変なのが「他の兄弟たちとの意見調整」です。

2000万円の分け方が
1000万円と1000万円?
1200万円と800万円?
1500万円と500万円?
どんな分け方をすればもめないで実家の売却ができるか?
それは実家の査定価格がわかってからでないと作戦も立てられません。

法律ではこどもはみんな同じ相続割合です。
しかし、それではちょっと納得できない部分も必ずあるのではないですは?
これからの長男としての役割
あるいは今までの介護の苦労や不公平
それらを清算するためには多少の差と付けた分け方もしたいところです。
その差をどれくらいにするか?
これは実家の売却可能な値段がわからないと他の兄弟たち人も提案できません。

実家の売却査定価格をわかれば『これから話しのすすめ方』が決まる

実家 売却 売り方

「あれ?予想していた金額とはかなり安いな?」
実際に実家を査定に出してみるとガッカリされる方も少なくありません。
でも、それが真実なのです。
我々不動産業者も高く売れればそれだけ仲介手数料もたくさん入るので1円でも高く売りたい気持ちは山々なのです。
しかし、売れない値段で売却依頼を受けても、骨折り損のクタビレ儲けなのです。
ですから、売れるギリギリの高い値段で査定価格は出したいものです。

しかし、現実はそう甘くはありません。
相続した実家の売却査定価格は思った以上に低いことがほとんどです。
しかし、それが真実でもあります。
あなたの実家の購入希望者はまわりの相場よりも高く買うことはありません。
また真剣に購入しようとする人ほど不動産屋顔負けの情報を集めています。

「とりあえず実家の売却査定価格だけを知りたい」のなら一括査定サービスが便利

「実家の売却査定依頼をどこにすればいいのか?」
「売却査定価格が知りたいだけだけど、その後にしつこい営業されるのはちょっと・・・」

そんな方には一度に複数の会社から実家の査定価格がわかる一括サービスが便利です。

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実家の売却手順② 他の兄弟たちとの意見調整

実家 売却 兄弟

まずは知っておいて欲しいのが
実家の売却や相続手続きには原則的には相続人すべての了承が必要です。
それには相続人全員の署名と実印押印が必要なのです。
まあ法的に有効な遺言書かあれば別ですが、ほとんどの相続に遺言書は無いのが普通です。

よくある誤解が
親の権利証と実印があるのになぜ売却できないのか?
とお叱りを受けるのですが、
亡くなった方の実印なんてもう効力はありません。
権利証は必要書類ですが、所有権を証明するものではありません。
ということは知っておいてください。

あなたはこの動画を観て「うちはこうならない」と確信できますか?

私はこんな場面を本当にたくさん見てきましたから決して驚きませんが、
こうなるかもしれないという覚悟だけはしておいたほうがいいと思います。

実家を売却したお金の兄弟での分け方が難しい

実家の相続では
兄弟姉妹の誰かひとりがその実家を相続する
兄弟みんなでその実家を相続する(共有持ち分)
実家を売却してそのお金を兄弟で分ける(換価分割)
があります。

実家の売却の場合は主に③の場合であり、そのお金の分け方で兄弟たちとの意見調整が必要になります。
なぜなら誰かひとりでも反対したら実家の売却はできないからです。

法律では子供はみんな同じ相続割合なのになぜもめる?

あなたもご存知の通り子供はみんな同じ相続割合です。
なのに、どうして他の兄弟たちとの意見調整が難しのでしょうか?

それは
同じ法定相続割合だと逆に「不公平」だ!
と考える兄弟がいる場合も多いからです。
そこには親の介護の貢献度もあるでしょう。
「兄貴ばっかり大事にされていた親のえこひいき」を理由だったこともあります。

相続ではみんな
自分のしたことは過大評価し、他人のしたことは過小評価する
ものなんです。
このギャップが相続でもめる原因なのです。

実家の売却の兄弟との意見調整は「損して得取れ」が重要な理由

ひょっとしたら納得できない実家の売却したお金の分け方が兄弟から言われるかもしれません。

親の介護をしてきた兄弟と親の介護なんて全くしてこなかった兄弟が同じだなんて納得できない
長男だからといってたくさん相続するのはおかしい

あなたや他の兄弟たちがそう考えるかもしれません。
※実際には相続人ではなくその配偶者たちが多いのですけどね。

このあたりは必ずしも法律と現実が合っているとはいえません。し
各人の考え方に他人がどうこう言えるものではありません。

子供はみんな同じ相続件である。
これはあくまで基準であって強制ではないのです。
相続の遺産分割は原則
相続人みんなで話し合ってて決めるもの
ものであり
法律で子供はみんな同じ相続割合なんだから等分で分けるのが当たり前!」
ではないんです。
それが嫌なら家庭裁判所で調停の申し立てでもするしかありません。

特別寄与分はアテにしないで

よくご相談を受けてみなさん言われるのが
法律で特別寄与分というものがあるだろう!
とみなさん言われます。
でも、この特別寄与分はあなたが決めるものではなく相続人全員が話し合って決めるものでなんす。
また特別寄与分という言葉の前にある「特別」というのは「尋常じゃないくらい」という意味なんです。
ただ「親の介護をしてきたから」だけでは認められないのです。
また相続でもめて家庭裁判所の調停にまでいった場合に
その「特別寄与分」の証明には客観的合理的な証拠が必要です。
あなたのしてきたことを家庭裁判所で証明する資料や証拠はありますか?

仮に認められても雀の涙の可能性が高いです。
相続の特別寄与分でもめた場合に特別寄与分が認められたのは1割程度という統計もあります。
相続でもめた場合には法定相続割合が強いということも知っておきましょう。

ご参考までに特別寄与分について東京高等裁判所のパンフレットにもこんな風に記載されています。

寄与分の主張を検討する皆様へ
平成25年12月3日 東京家庭裁判所家事第5部

寄与分とは共同相続人中に、身分関係や親族関係から通常期待される以上に被相続人の財産の維持または増加について特別の寄与をした者があるとき、その寄与者の相続分に寄与分額を加算するものです。
扶養義務の範囲内の貢献は寄与にあたりません。

この特別の寄与を評価して算出した割合や金額のことを、寄与分と言います。
寄与分が認められるということは、法定相続分や指定相続分を修正することになりますので、修正に足りる事情を、自らが立証することが必要です。

寄与分が認められるためには
主張する寄与行為が相続開始前の行為であること
 被相続人が亡くなった後の行為、例えば、遺産不動産の維持管理・違算管理・法要の実施などは、寄与分の対象になりません。

寄与分が認められるだけの要件を満たしていること
※要件とは、
「その寄与行為が被相続人にとって必要不可欠であったこと」、
「特別な貢献であること」
「被相続人から対価を得ていないこと」
「寄与行為が一定の期間あること」
「片手間ではなくかなりの負担を要していること」
「寄与行為と被相続人の財産の維持又は増加に因果関係があること」
などで、その要件の一つでも欠けると認めることが難しくなります。

客観的な裏付け資料が提出されていること
寄与分の主張をするには、誰が見ても、もっともだと分かる資料を提出する必要があります。主張の裏付けとなる資料のないまま主張すると、解決を長引かせてしまうだけです。

以上の点を踏まえて、寄与分のご主張を予定されている方は、次回調停までにご自分の主張内容をご検討下さい。すでに寄与分の主張をまとめて裁判所に書面を提出されている方は、もう一度自分の主張内容を読み返してみて、ご主張の内容に無理がないかどうかをご確認下さい。

あなたの世代のもめごとを次世代にまで引き継がせない

あなたの兄弟間でのもめごと
このままではいずれ次世代にまで持ちこすことになります。
兄弟間の話し合いがものの10年20年も経てば今度は従兄弟(従姉妹)同士の話し合いとなるのです。
こうなるともはやまとまるものもまとまりません。

話の通じない兄弟にはそれを【手切れ金】と考えれませんか?

いくら話し合っても双方納得できないことも多いのが実家の売却です。
そんな話の通じない兄弟たちを
「説得しよう」
「いつか分かってくれるだろう」
なんて考えないほうがいいものです。

多くの方が相続で争うのを避け「知らんふり」「見て見ぬふり」をして問題から逃げています。
そのツケは次世代の子供たちで争わなければなりません。



他の兄弟たちがそんな主張をしてくるのはそれなりの考えがあってのことです。
ですから永遠に話し合いは平行線のままです。

父親も母親も亡くなってしまうと兄弟姉妹のつながりも一気に薄っぺらくなります。
だからこそ、実家の売却のお金の不公平は「手切れ金」と考えて納得するしかありません。

「実家の売却さえ無事に終わればもう顔を合わせることもないですよ」
そんなひと言のアドバイスで渋々実家の売却に納得いただくことも少なくありません。
「あんなガメつい金の亡者みたいな奴とは思わなかった」
そう思うのなら、たとえ実家を売却したお金の分け方に不満があっても
「手切れ金」と考えたほうがスッキリします。「

実家の売却が「悲しい」「寂しい」「辛い」という兄弟の反対意見をどうする?

実家の売却に際して兄弟たちから必ず出てくる反対意見は
実家の売却するのは寂しい
実家の売却するのが辛い
実家の売却すするのは悲しい
というものです。

確かに親と暮らしてきた実家が売却で無くなるのは「寂しい」「悲しい」「辛い」と感じるのは当然です。
実家の売却にはどうしても亡くなった親に対する「罪悪感」「後ろめたさ」を感じるものです。

でも、現実を直視しましょう。
実家の維持費をどうしますか?
実家の売却に「寂しい」「悲しい」「辛い」と反対する兄弟たちに
じゃあ、この実家の固定資産税などの維持費を負担してくれるか?
と相談すれば
それはできない!無理!
という返事が返ってくることでしょう。

今のままの状態を後10年も続けてしまうと、もはや子供たち自身も高齢になってしまって実家の売却もままならなくなってしまうことをよく考えてみてください。

兄弟を説得するポイント~いつお金は入るの?

実家の査定を【実家を売却する手順①】にしたのがこの理由からでもあります。
実家の売却を兄弟たちに納得させるにはできるだけ具体的な説明が重要になります。

実家を売却したお金はいつ入るのか?
実家を売却したお金はいくら入るのか?

そのことをできるだけ具体的に説明することが他の兄弟たちを説得や納得させるのにとても有効だからです。

実家の売却手順③ タイミングを逃さないために準備は怠らない

実家の売却のタイミングは
相続発生前
相続発生直後
相続発生後しばらく経ってから
といろいろあります。

実家の売却のタイミングは一概にどれがいいとはいえませんし、それぞれのご家庭の事情にもよります。
ただ事前にシュミレーションしておくことをおすすめしておきます。
実家の売却で兄弟でもめそうなら相続発生前
相続税対策や相続税納税資金確保、親の老後の住まいを考えてなら相続発生直後
他の兄弟の悲しみが癒えるまで待つなら相続発生後しばらく経ってから
も良いかもしれません。

実家の売却のタイミングはそれぞれのご家庭の事情で異なる

例えば「たぶんこの実家の売却でもめるかもしれない?」と心配な方は相続発生前に実家を売却したほうがいいかもしれません。
なぜなら親が生きている間なら実家の売却は親が決められるからです。
※ただし親ががすでに認知症である場合には難しいなることにも注意。
実家の売却を親に納得させるのは簡単ではありませんが、
相続で子供たちがもめること
より「介護しやすい」「介護されやすい」家に住み替えること
親の呼び寄せ
などをじっくり時間をかけて説得しなけれっばなりません。

また、
「相続税がかかる」
「最期まで実家で暮らさせてあげたい」

という場合は相続発生直後がいかもしれません。
不動産は相続税評価は現金に比べかなり低い場合がほとんどです。
さらに実家で相続すれば相続税が安くなるさまざまな特例措置もあります。
もう高齢の親を住み慣れた我が家である実家から引越しをさせるのは可哀想と思うこともあるでしょう。

相続発生直後に実家の売却を他の兄弟に持ちかけるのは
親が亡くなって悲しくないのか?
遺産が目当てなのか?
と変な勘繰りをされても困りものです。
そんな場合は、他の兄弟たちの親を亡くした悲しみが癒えるまで少し時間をおいたほうがいいかもしれません。
ただそれでも、粛々と実家の売却の準備は進めておきましょう。
いつ実家の売却のタイミングが訪れるかわからないからです。
例えば実家の売却に難色を示していた他の兄弟になにかお金が必要になったりして急に前向きになることも少なくないからです。

実家の売却手順④ 実家の片付けを進めておく

実家 売却 片付け

実家の売却でよく障害になるのが「実家の片付け」なんです。
売却先もやっと決まった!
契約も無事に終わり、後は実家を片付けて引き渡しするだけ・・
そんな状態になって問題が発生するのです。

実家の片付けを始めたら、再び親を亡くした悲しみがぶり返してきて片付けられない
実家の片付けを始めたら、実家を売るのは親不孝な気がしてきた

そんなご事情からまったく進まなかったり、実家の売却をやめたくなったりもします。

だからこそ、実家の売却を進めるのと同時に「実家の片付け」は進めて行っておくことをおすすめします。

実家の片付けが「高く」「早く」売れるコツでもある

「実家の片付け」ってとても気が重いものです。
また他の兄弟たちの協力やスケジュール調整などもしなければなりません。

しかし、実家の売却前の実家の片付けが「高く」「早く」売れる重要なコツであることを知れば、その重い腰も少しは軽くなるかもしれません。

実家の売却で購入者はいくら安い物件であっても、それを購入しようとする人は大きな夢を胸に抱いて内覧にやってきます。
ですから、そこには「この家を買ったらこんな素敵な暮らしができる!」ということをイメージさせなければなりません。
しかし、そこに「生前の親が住んでいたままの状態」であったのならどうでしょう?
きっとバラ路の未来を思い描けません。

だからこそ
実家の売却を「早く!」「高く!」するためには実家の片付けも重要なのです。

実家の売却で仏壇はマイナスイメージが大きい

実家 売却 仏壇

私も実家の売却の相談を受けた時に真っ先にお願いするのが
「実家の売却にあたってまずお仏壇をなんとかできませんか?」
ということなんです。

お仏壇がある実家の場合、内覧に来たお脚さんから
「この家で誰か死んだってことはないですよね?」
なんてよく聞かれます。
まだ聞いてくれるならいいのですが、多くの方は不気味がって購入を敬遠してしまっている可能性もあります。
今はお仏壇なんて置いている家のほうが少なく、仏壇に対して妙な恐怖感を感じる方も多いのです。

どちらにしても実家を売却するということは、仏壇を
「子供の誰かの家に引越しするか?」
「処分するか?」
を決めておかなければなりません。
できれば、実家の売却前に仏壇はなんとかしておきたいものです。

実家の売却手順⑤ 近所への挨拶

実家 売却 近所 挨拶

私は実家の売却の値段など具体的な条件が決まったらご近所さんへの挨拶をおすすめしています。
なぜなら不動産で一番の見込み客はご近所さんだからです。

「今まで父や母が長年お世話になりました。
 今回、この実家を売却することになりまして・・・」

そうご近所さんに挨拶に回れば
「あら、そうなの?ところでおいくらで売られるの?」
と聞き返されることでしょう。
そんな場合は
「◎◎ホームの▲▲さんにすべて任せています。
 連絡するように伝えましょうか?」

などとサラッとその場はやり過ごした方がいいでしょう。
実家の売却ではどうしてもお金の話が出てきます。
顔見知りだからこそお金の話は言い難いものです。

ご近所さんいしても、自分自身の老後に不安を抱えているごともあり子供のために購入することを考えることは珍しいことではありません。
まだ元気な親ならば
子供が親を呼び寄せるよりも
親が子供を呼び寄せる
ことのほうが多いように感じます。
子供からしても親んオ老後の面倒をみる代わりに家が手に入るのですから一石二鳥かもしれません。

実家の売却でご近所さんに挨拶しておいたほうが良い4つの理由

とにもかくにもまずは実家の売却査定価格を調べることから始めましょう

実家 売却 査定

まずは実家の売却査定価格を調べることから始めてみませんか?
すべてはまずそこから始まります。

あまりにも実家の査定価格が安いのであれば、それほど綺麗に片付けなくても不動産業者に現状のまま買い取ってもらう方法もあります。
他の兄弟が目の色変えて「欲しい」「よこせ」というのなら、気前よくさっさとくれてやることもできます。

また、世の中には値段のつかない不動産というのもゴマンとあることも知っておいてください。
例えば
・売買市場が成立しない田舎の土地建物
・再建築不可の家(連棟・無道路地など建て替えができない家も多い)
・違法建築(現在の建築基準法に合っていない)
などがあります。
このあたりは一度プロの不動産会社に査定に出してみないと分からないことが多いです。

ぜひ、実家の売却査定価格を調べてからどうするか?をしっかり考えていきましょう。

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