親の老人ホーム入居で空き家になった実家をどうする？後悔しないために知っておくこと

親が老人ホームに入居して実家が空家になってしまったら
すぐに考えておいて欲しいことがあります。
そうしないと後で後悔する場合が少なくないからです。

親が老人ホームに入居して空家になった実家は
・売却する
・賃貸に出す
・子供の誰かが住む
という３つの選択肢がありませんが、これがまた難しい決断を迫られるのです。

それぞれのメリット・デメリットをよく理解してから決断しましょう。

親が老人ホームに入居して空家になった実家を売却する

実家を売却してお金に換えておけば、それを親の介護に使うこともできます。
例えば、老人ホームでも親に手厚い介護を受けさせるにはやはりそれなりの費用の老人ホームでないと無理です。
格安の老人ホームでは介護スタッフの質も量も足りていません。
いくつかの老人ホームを見学してきたあなたならそのあたりは実感したはずです。

しかし、状況によっては空家になった実家の売却は難しいこともあります。
相続前の実家の売却は税金面で有利な場合や不利な場合もあるのでそのあたりはしっかり理解しておきましょう。

親が認知症なら実家の売却は諦めて

老人ホームに入れなくてはならないほどの高齢の親ならおそらくある程度の認知症の兆候があることでしょう。
認知症の親の意思表示に問題があるとされるケースが少なくないのです。
このあたりは取引に立ち会う司法書士が判断しますが、以前よりもかなり厳しくなってきている印象があります。
せっかく購入希望者が見つかっても取引できない？ということもあるのです。
通常は買主側が司法書士を指定してくることが多いので、それがなかなか予測できないことも問題を複雑にしています。

どうしても認知症の親の家を売却したいなら後見人を申し立てるしかないがデメリットも知っておいて

認知症など重要な法律行為の意思表示ができない場合に、その代理人として後見人を立てれば可能になります。
ただ後見人を立てたからといって必ずしも空家の実家が売却できるとは限らないことも知っておいてください。
認知症の親の家を売却する場合に「家庭裁判所に合理性のある理由」を認めさせなければなりません。
それは貢献印お仕事なのですが、そのことを選任された後見人が積極的にやってくれるとは限らないのです。
それにもうその実家には親が戻ってくることは現実的ではないのですが、そのことを客観的な理由で証明することは簡単ではないのです。
私が知っているケースでは、今の老人ホームが気に入らなくて費用が高いよりより老人ホームに引越しをさせるために実家を売りたいという理由が却下されたと聞いたこともあります。
どうしても
どうしても
どうしても実家を売却しなければいけない理由
それを家庭裁判所に認めさせるには大変なんです。
もちろん、それをする後見人には特別な報酬が発生します。
後見人のい特別報酬が不動産仲介手数料（売買金額の３％+6万円）以上だったこともありました。

また一度後見人を立てたら、原則もうやめることはできません。
ずっっと毎月後見人への報酬が発生します。
※月額3万円程度

相続前と相続後　どっちがいい？

実家の売却は「相続前」と「相続後」のどちらが良いのでしょうか？
これはケースバイケースなのでどちらが良いよは一概には言えません。

売却益が多いのであれば相続前

空家になった実家を親はどうやって手に入れましたか？

もしかしたら祖父母から相続したものかもしれません。
あるいは、かなり以前に購入したのかもしれません。

特に気を付けなければいけないのが取得費
つまり親がいくらで買ったのかわかる契約書があるかどうかです。
もし取得費がわからなければ、売却金額の５％がみなし取得費とされます。
そうすると売買金額の95％が課税対象となってしまいます。

相続前の実家の売却で使える居住用財産3000万円控除と10年超所有の軽減税率

一般の住宅の売却の場合、有利な軽減措置が用意されています。
それが
・居住用財産の3000ま年控除
・10年超所有の軽減税率
です。

居住用財産の3000万円控除は、3000万円までの利益は課税されない制度です。
※適用のためには申告は必要
10年超所有の軽減税率は課税所得の6000万円までは14.21％60000万円超の部分は20.315＄4.0％まで軽減されます。
※5年以下39.63％
　5年超　20.315％
しかもこの特例は、前述の「居住用財産の3000万円特別控除」と併用が可能です。
2つの特例を組み合わせれば、大幅な節税につながります。

参照：国税庁マイホームを売ったときの軽減税率の特例

大きな実家の売却
譲渡所得が大きい実家の売却
にはとても魅力があります。

また現金であれば遺産分割も簡単ですy。

相続税がかかるのであれば相続後

不動産の相続財産の評価は
土地は路線価
建物は固定資産評価額
になります。
これらは実勢価格よりかなり低くなります。

これに比べて現金はそのままの評価です。

ですから相続税がかかる場合は実家は売却せず不動産で相続するのが有利になります。

ですから、相続税を考えれば実家を売却して現預金で相続するよりも不動産のまま相続するほうが有利ともいえます。

さらに小規模宅地の特例を適用できれば、その相続財産の評価の圧縮額はかなり大きくなります。

※小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が住んでいた土地、事業をしていた土地、貸していた土地について、一定の要件を満たす人が相続したときに最大80％減額できる特例です。

ただし、相続税がかかるほどの遺産のあるかたは少ない

相続税のことを心配される方も少なくありませんが、多くの方はそこまでの遺産の相続ではありません。
相続税がかかるほどの相続は100人に7認定とと言われています。
相続の基礎控除額　3000万円+’法定相続人×600万円）
この医師控除額以下の相続では相続税はかかってきません。

また、相続税がたくさんかかるほどの資産家ならすでに税理士からなんらかの助言を受けているはずです。

親が老人ホームに入居して空家になった実家を賃貸に出す

親が老人ホームに入居して空家になった実家を賃貸に出せば、その家賃収入で親の老人ホーム費用が捻出できる？
そんなアドバイスをするコンサルタントもたくさんいますが、私はそんな甘い考えで実家を賃貸に出すのは反対です。

たとえたった一戸であってもりっぱな大家業の家主です。

貸家・貸しマンションとして賃貸するには、それなりのリフォームが必要です。
長年　親が住んでいたのならかなりのリフォーム費用がかかってきます。
※お風呂やキッチンの入れ替えだけで軽く百万円以上はかかるでょう。

そこまでお金をかけても果たして回収するのに何年かかりますか？

さらに本当にその条件で借りてくれる賃借人は見つかるのでしょうか？
今の時代、賃借人を見つけるのはそう簡単ではありません。
焦って変な入居者を入れてしまうと後のトラブルが大変です。

また、一度賃貸に出すと売却は難しくなります。
二束三文で売りたくないのなら、賃借人が退去してからの売却になります。
ファミリー物件　特に貸家の場合は10根に上巨樹されることも少なくありません。

親が老人ホームに入って空家になった実家を賃貸に貸し出すのなら
・リフォーム費用の捻出（回収はできるのか？」
・立地条件を考慮して賃借人は見るかるのか？
・賃借人が退去するまで売却はできないことを覚悟できるか？
はキチンと子供たちで話し合っておいてください。

親が老人ホームに入居して空家になった実家に子供の誰かが住む

親が老人ホームに入居して空家になった実家に子供の誰かが住む場合に気を付けたいうことは
・リフォーム費用
・遺産分割に話を決めておく
です。

空家になった実家に子供の誰かが住むためには、それ相応のお金をかけてリフォームしないといけません。

その費用はどうしますか？

もし相続が発生して、その実家を売却して「お金で分けよう」」ということになったらどうしますか？

お金をかけたリフォームが無駄になる可能性もあります。

ですから、空家になった実家に子供の誰かが住むのならきちんちと相続でどんな遺産分あkつをするか話し合っておかなければなりません。

親の老人ホーム入居で空き家になった実家をどうする？のまとめ

このように親が老人ホームに入居して空家にな田実家をどうするか？

売却する？
賃貸に出す？
子供の誰かが住む？
それぞれにメリットやデメリットがあります。
このあたりはしっかりと調べてから決断してください。